Szanowni Państwo! Art. 12 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994r. reguluje udziały członków wspólnoty w pożytkach i kosztach części wspólnej. Przy założeniu, że wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnych pożytków - a dzieje się tak w przeważającej większości wspólnot, dosłowne zastosowanie powyższego sformułowania w praktyce prowadzi wręcz do absurdalnej systuacji, w której posiadacze większych mieszkań ponoszą niewspółmiernie większe koszty utrzymania tzw. części wspólnych (oświetlenie klatek schodowych, sprzątanie, winda, balkony). Ktoś może powiedzieć, że ogół członków wspólnoty może zadecydować naczej. W sytuacji, gdy właściciele mniejszych mieszkań posiadają większość we wspólnocie inny system rozliczania kosztów części wspólnych - bardziej sprawiedliwy ze względu na wykorzystanie części wspólnych, jest dla nich nieopłacalny i nigdy nie zgodzą się na wprowadzenie go w życie. Proszę o odpowiedź na poniższe pytania: 1. czy istnieją normy prawne, regulacje, wskaźniki, itp., które można wykorzystać przy rozliczaniu kosztów części wspólnych? 2. czy istnieją regulacje opłat ze ekploatację windy? Z góry dziękuję za pomoc.

(zibis)

jedynym i najwazniejszym aktem prawnym jest AKT NOTARIALNY -udziały tam zawarte są podstawą do naliczania kosztów zarzadu /prąd oswietlenie ,ogrzewanie części wspólnej / jakie musi ponosić właściciel .

Jezeli chodzi o windy czy jej eksplatacje najlepiej chodż nie zawsze najsprawiedliwiej jest roczny koszt opłat za serwis i wszystkie opłaty z windą zwiazane podzielić na ilość lokali we wspólnocie.

A co jeżeli w jednej klatce nie ma wind , a w innych są po dwie?
Dlaczego trzeba za nie placić po równo?

Pytanie czy masz możliwość korzystania z windy -jeśli tak to oczywiste że płacisz!

Pytanie czy masz możliwość korzystania z windy -jeśli tak to oczywiste że płacisz!

Na zebraniu mieszkańców wspólnoty której jestem członkiem zarząd poddał pod głosowanie zmianę sposobu naliczania opłat za część wspólną. Przegłosowano wariant - nie płacimy od metrów udziału własnego tylko od mieszkania. Czy jest to zgodne z prawem? A mieszkania są różnej wielkości i równocześnie udziały w części wspólnej też.

Płacenie od mieszkania to nic innego tylko fałszywy solidaryzm vel kaczyzm Zasada indywidualizacji opłat w zależności od konkretnego lokalu jest zasadą podstawową w odniesieniu do ustalania wysokości tych opłat. Zmierza ona do tego, aby obciążenie członków wspólnoty (spółdzielni) obowiązkiem zwrotu kosztu było w maksymalnym stopniu powiązane z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez wspólnotę (spółdzielnię) spółdzielnie na poszczególne, konkretne lokale. Zgodnie z tą zasadą obciążenie członka wyższymi opłatami jest możliwe tylko wówczas, gdy ewidentnie można stwierdzić, iż wykonywanie przezeń jego praw przysparza spółdzielni dodatkowych kosztów, jednak wysokość tych obciążeń może być większa tylko o wysokość tych dodatkowych kosztów związanych z większą intensywnością użytkowania zwiększającą opłaty. Nacisk na tę zasadę kładł wielokrotnie Sąd Najwyższy (np. uchwała z dnia 17 lipca 1969 r., sygn. III CZP 42/69, wyrok z dnia 6 lutego 1979 r., sygn. IV CR 491/78, uchwała z dnia 13 czerwca 1990 r., sygn. III CZP 31/90 czy uchwała z dnia 5 grudnia 1991 r., sygn. III CZP 127/91. Tymczasem w praktyce wielu wspólnot (spóldzielni) przyjęto pojęcie opłaty od mieszkania i zaczęto nadawać mu w regulaminach samoistne znaczenie, co prawdopodobnie zmierza do ułatwienia rozliczeń w skali poszczególnych budynków lub zespołów budynków. Praktyka ta prowadzi do odstępowania od ustawowej zasady obciążenia członka wspólnoty (spółdzielni) spółdzielni obowiązkiem ponoszenia kosztów w takiej wysokości, która odpowiadała kosztom przypadającym na jego lokal oraz do obliczania stawek opłat w istocie oderwanych od kosztów ponoszonych na utrzymanie konkretnego lokalu. Takie podejście, na gruncie obowiązującego prawa, nie jest możliwe do zaakceptowania.

Bez obrazy- wiele wskazuje na to, ze chciałeś zabrylować na forum wiedzą prawniczą. Tymczasem przywoływane przez Ciebie orzeczenia, ich tezy, argumentacja nie mogły być w czasie orzekania rozpatrywane pod wzgledem stosunków prawnych zaistniałych pomiędzy współwłascicielani nieruchomości wspólnych na mocy UWL, co możliwe byłoby dopiero po wejściu w życie ustawy ,,O własnosci lokali i z tego powodu sa zupełnie nietrafione jako przykłady. Bezprawne jest przypisywanie stosunków istniejacych w spółdzielniach mieszkaniowych, do stosunków właściwych dla wspólnot mieszkaniowych (właściceli). Te drugie (wspólnoty) rzadzą się nieco innymi prawami niż spóldzielnie, choć nieuważny obserwator zwracajacy uwagę jedynie na sposób gospodarowania na co dzień- jest podatny na sugestię z uzyciem zasady analogicznego porównywania. Zauważam też, że prawdopodobnie mylisz oba byty prawne dość często, poniewaz we wspólnocie nie istnieje cos takiego jak ,,członek - czyli podmiot wymieniany w przypadku spóldzielni mieszkaniowej. Tutaj istnieje wyłacznie właściciel, ustawa operuje tym pojeciem, które warto czuć i rozumieć. Wyłącznie więc w oparciu o prawa chroniace własność mozliwe jest obciażanie tejże własności powstającymi ewentualnie kosztam. Trzeba jednak najpierw dowieść, że okreslony koszt powstaje, w jakiej wysokości, czy wszyscy właściciele uczestniczą w tym koszcie w sposób zgodny ze stanem faktycznym. Istnieje bowiem pojęcie ,,zasad współżycia społecznego, które skutecznie mozna przywoływać w przypadkach gdy łatwo można dowieść, ze jakiś właściciel faktycznie nie korzysta na przykład z windy. Tak można zasadnie rozpatrywać zależności finansowe we wspólnotach. Z jednym jednak wyjątkiem - ustawa ,,O własności lokali przewiduje, ze jeśli zebranie włascicieli tak postanowi (w drodze uchwały), możliwa jest zmiana wzajemnych praw i obowiazków miedzy właścicielami z dotychczasowej na inną. Dotychczasowe orzecznictwo skłania się ku tezie, że zmiana taka wyrazona uchwałą może jedynie zwiększac obciążenie finansowe własciciela za dany koszt powyżej ,,ustawowego obciażenia ustalonego w UWL czyli powyzej proporcji wynikającej ,,z udziału tegoz własciciela w nieruchomości wspólnej. Nie mniej jednak, w przypadkach w których interes nawet jednego własciciela jest sprzeczny z pozornie oczywistym interesem pozostałych włascicieli (lub tylko niektórych) - mozliwe jest skuteczne wykazywanie stanu faktycznego przed Sądem w celu ustalenia innych niz ustawowe zasad rozliczania określonego kosztu obciążajacego właściciela- oczywiscie w odniesieniu do konkretnej sytuacji a nie jako zasada. Tak więc przykładowo, nie widzę problemu, aby właściciele lokali umiejscowionych na parterze dowiedli, że winni uczestniczyć w kosztach ponoszonych przez wspólnote na windę jedynie w np. 10 %, ponieważ z windy nie korzystają. Jednakże niesłusznym byłoby całkowite zwolnienie ich z opłat za windę (co jest zasadne w spóldzielniach) z uwagi na fakt, że wartość lokalu w budynku wyposażonym w windy jest większa niż wartość lokalu w budynku nie posiadającym tej wygody.Nawet jeśli właściciel parterowego mieszkania na codzień nie korzysta z tego urzadzenia. Przy czym koszt windy nalezy zawsze oddzielać od kosztu eksploatacji windy (to dwa różne pojecia). Ale to już inna sprawa. W odniesieniu do ,,opłat od mieszkania- sa takie składniki kosztów, które moga być opłacane z zachowaniem tej zasady (na przykład koszty zwiazane z działaniem domofonu), choć aby zachować zasadę proporcjonalności lokale w których stale zamieszkuje wiecej niz jedna osoba winny dodatkowo wnosić na przykład po 5% opłaty głownej (zasadniczej) z uwagi na intensywniejsze korzystanie z tego wyposażenia. Wydaje się zasadne, aby podobną zasadę stosować w odniesieniu do opłat za windę, aby ich wysokośc zależała od ilości osób korzystających z tej windy. Oczywiście- to ,,dopłata do standardowej opłaty per lokal (jej wysokość) moze być wynikiem ustaleń na zebraniu i winna byc ustalona w tresci uchwały włascicieli. Praktyka odchodzenia od obciążania kosztem liczonym per lokal- dotyczy w sposób uzasadniony jedynie tych składników kosztów eksploatacji całego budynku, które służą wyłacznie włascicielom poszczególnych lokali oraz oczywistym jest, ze pobierają oni w róznym stopniu pozytki wynikajace z dostaw np. mediów. W takim wypadku zasadne jest odejscie od naliczania per lokal, poniewaz mozna zmierzyć ile faktycznie ze wspólnego kotła zwanego często mylnie ,,kosztem pobierał ten, a ile inny własciciel lokalu. Aby nie było watpliwości - kazdy powinien płacić za to z czego korzysta. Czesto płaci się też za korzystanie z prawa (w wypadkach uzasadnionych), ale mozliwa jest czasem zmiana tego stanu rzeczy po ustaleniu stanu faktycznego.

zdefiniuj prosze pojecie ,,najlepiej a nastepie wskaz dla kogo jest to najlepsze

do pana<majorgraf2> ...witam serdecznie..moze pan odpowie na nurtujace mnie pytanie.mieszkam w budynku ,ktory jest czesciowo wspolnota a czesciowo nienie wszyscy lokatorzy bowiem wykupili mieszkania na wlasnosc.pytanie dotyczy oplat za czesci wspolne-t.j klatki schodowe,korytarz,kuchnia,toalety-tak,tak-dobrze pan widzi.wiem ze oplaty za te czesci roznia sie znacznie,najemcy placa dosc sporo a wlasciciele praktycznie nic-tylko za energie na tych czesciach...gdzie w gre wchodzi jeszcze ogrzewanie-dlaczego tak jest?moze moglby pan podac mi akty prawne w zwiazku z ta sytuacja?bardzo dziekuje.pozdrawiam